物业“抛弃”小区：一场从“规模为王”到“断臂求生”的行业大撤退

日期：2026-04-10 17:06:57 / 人气：38

3月31日，雅生活服务（3319.HK）发布的2025年年度业绩报告，勾勒出物业行业的矛盾图景：物管服务收入同比下降3.1%，城市服务收入下滑15.1%，业主增值服务和非业主增值服务分别锐减17.9%和75.5%，各项核心业务收入普遍承压；与此同时，其归母净利润却实现扭亏为盈，同比增长103.2%，盈利与收入的反向波动，背后是物业企业一场深刻的战略转向。

雅生活将业绩波动归因于多重因素：房地产行业整体低迷、主动优化低效业务结构、行业竞争加剧带来的定价压力，以及服务品质提升导致的成本增加。其中，“主动优化低效业务”成为关键动作——2025年，该公司累计主动退出548个在管项目，在管面积同比减少482万平方米，覆盖城市数量减少12个。这种“以退为进”的操作，并非雅生活个例，而是2025年物业行业最普遍的生存选择。

业绩报告显示，头部物业企业的“撤退”规模尤为惊人：彩生活终止管理面积6124.9万平方米，中海物业约满不续或退盘项目5560万平方米，世茂服务和永升服务退出的在管面积也超过3000万平方米。一场席卷全行业的“断臂求生”，正在重塑物业赛道的竞争格局，而这一切，都源于过去近十年行业扩张的“后遗症”。

一、扩张狂欢落幕：从十倍增长到集体收缩

从2015年到2024年，物业行业经历了一段黄金扩张期。受益于房地产行业的高速增长和资本市场的高估值，物业企业纷纷以“规模为王”为核心战略，在管面积实现爆发式增长：雅生活在管面积增长18倍，永升服务增长17倍，碧桂园服务增长16倍，融创服务增长13倍，金科服务增长11倍；万物云、保利物业、华润万象生活等企业的增幅也均超过5倍。

这段扩张期的核心逻辑，离不开房地产母公司的项目输送和资本市场的追捧。2018年后，物业公司密集赴港上市，高估值进一步刺激企业追求规模扩张，头部企业不再满足于母公司交付的项目，纷纷涌入收并购市场，大量吸纳区域性物业公司，同时多维度拓展业务边界——一边开辟写字楼、产业园、医院、学校等非住宅领域，一边大力发展房屋中介、装修等增值业务，试图通过“规模+多元”的模式抢占市场份额。

然而，2021年后，房地产行业进入调整周期，物业行业的外部环境发生深刻变化。开发商资金压力加大，关联交易减少，应收账款回收困难；新项目交付量下降，母公司带来的增量大幅缩减；同时，此前并购的低质量项目逐步进入运营期，亏损问题集中显现。2024年，多家物业公司陷入利润下滑甚至亏损的困境，行业正式从扩张期进入调整期，2025年的集体收缩，成为必然选择。

二、集体撤退：那些被物业“抛弃”的小区

物业企业的“撤退”，最终落地到一个个具体的小区，业主成为直接的亲历者。张越居住的富力西柏水镇位于河北省平山县岗南镇，2022年7月交付后，一直由碧桂园服务旗下的天力物业提供服务。2024年11月底，天力物业突然撤场，留给业主一个混乱的小区。

“小区以康养需求为主，入住率一直不高，收取的物业费根本不够覆盖日常运营成本，物业服务自然跟不上；服务差又导致业主不愿缴费，形成恶性循环，最后物业只能撤场。”张越的描述，道出了很多被“抛弃”小区的共性困境。天力物业撤场后，富力西柏水镇陷入近一年的物业空缺期，直到2025年底，在当地政府协调下，才通过招标引入一家小型物业公司，而新物业要求业主补缴空缺期的应急管理费，又引发了新的矛盾。

碧桂园服务2025年业绩会信息显示，公司累计有1%的项目退出管理权，据估算，退出的管理面积超过8000万平方米，其解释称，“经过整体综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，因此采取了主动退出策略”。

类似的案例在全国多地上演。一位一线城市的业主表示，其居住的小区为公房转私，历史上物业费由单位缴纳，2024年单位停止缴费后，多数业主没有缴费习惯，原物业公司最终选择撤场；西部某四线城市的一个小区，2025年物业费收缴率仅30%，物业公司入不敷出，只能无奈退出。

一家物业公司的区域人士透露，2024年至2025年，其所在公司主动退出上百个小区，其中大部分位于三四线及以下城市，核心原因是物业费收缴率低；而一二线城市退出的项目，更多是因为物业费过低且上调无望、增值服务拓展受限。“近年最低工资标准上调，‘五险一金’管理趋严，运营成本不断上升，但这些项目没有增收渠道，再加上收缴率下降，亏损是必然的。”

除了中小物业公司，头部企业的撤退动作同样坚决：远洋服务2025年在管面积减少310.5万平方米，系“主动退出低效项目和持续亏损的商业物业项目”；龙湖智创生活主动退出收费标准过低、回款困难的项目，放弃低效业务；融创服务出售非核心区域资产，退出部分非核心城市，对结构性持续亏损项目“坚决撤场”；万物云、华润万象生活、越秀服务、建业新生活等企业，也均有不同规模的项目退出，核心均围绕“剥离低效资产”展开。

三、因何而退：多重困境下的无奈选择

物业企业的集体撤退，并非一时冲动，而是多重困境叠加后的必然结果，背后是行业深层矛盾的集中爆发。

首先，收并购留下的“后遗症”凸显。一位物业公司负责人表示，2017年至2021年，行业掀起收并购热潮，大量区域性物业公司被纳入头部企业体系，但这些标的资产质量差异巨大，后续整合难度极高。该负责人举例，其公司曾收购一个项目，收购时虽收缴率低，但项目账上有开发商2000万元应收款，公司计划收回应收款后改善服务、提升收缴率，然而原开发商爆雷，应收款成为坏账，承诺业主的设施更新无法兑现，业主不满情绪加剧，收缴率进一步下滑，最终项目持续亏损，只能在2025年启动退出程序。

其次，与开发商的绑定太深，受房地产下行影响显著。通常，小区交付前，开发商会引入关联物业公司，项目交付后，开发商的遗留工程质量问题（如漏水、裂缝）往往由物业公司兜底处理，业主对开发商的不满情绪会转移到物业公司身上，导致物业服务差与业主拒交物业费的恶性循环。同时，物业公司与开发商之间存在大量应收款，开发商爆雷后，这些应收款多数需要计提损失，进一步加剧企业财务压力。

再者，非住宅业务和增值业务由“盈利引擎”转为“利润拖累”。过去几年，非住宅业务因客户单一、利润率高，成为物业企业的重点拓展方向，但近两年，非住宅客户经营困难，拖欠物业费的情况日益严重，非住宅项目也成为退出的主要领域；而房地产上行期大力发展的增值业务，在市场趋稳后需求锐减，且占用大量人力、物力、财力，成为“鸡肋”，2025年被多数企业重点优化。

此外，运营成本上升与收入增长乏力的矛盾日益突出。近年，人工成本、物料成本持续上涨，部分城市对物业公司员工“五险一金”的管理趋严，进一步增加了运营成本；而物业费定价受市场竞争和业主接受度限制，难以同步上调，再加上收缴率下降，很多项目陷入“入不敷出”的困境。一家中小物业公司负责人坦言，过去10个项目有5个赚钱就能维持平衡，但如今受坏账、成本上升等因素影响，少量项目亏损也难以承受。

在多位业内人士看来，物业行业从“管理”转向“服务”的背景下，企业的核心优势已从规模转向综合服务能力，“如果连最基本的服务都兑现不了，规模越大，对品牌形象的反噬越严重”，这也是企业主动剥离低效项目的重要考量。

四、撤退之后：小区何去何从，企业如何转身？

物业公司撤场后，小区的管理真空如何填补？企业撤退之后，又将走向何方？这成为行业调整期的核心命题。

对于物业公司而言，退出并非“一拍即走”，而是有一套规范流程。一位物业公司负责人介绍，2025年，其公司对所有项目进行盘点审核，明确两类项目启动退出应急机制：连续两年收支无法平衡、连续两个缴费期收缴率低于50%，触及任何一条红线，均启动退出程序。退出前，需与街道办、主管部门沟通申请，对项目资产进行评估并形成移交清单，提前张贴撤场公告告知业主。

而对于撤场后的小区，不同城市的处理方式有所差异。多数城市的街道办会协调当地国有企业暂时接手，作为过渡，之后由业主委员会或物业管理委员会招标新物业公司。例如，一线城市某小区，原物业公司撤场后，街道办协调一家国有企业临时接管，后者投入资金改善小区设施、提升服务，最终获得业主认可，正式签约后，物业费收缴率从不足50%提升至70%以上。

也有部分小区面临“无人接手”的困境。某一线城市小区因住户少、物业费收入有限，原物业公司撤场后，居民不愿上调物业费，没有新物业公司愿意接手，最终业主选择自治，聘请一名保洁人员，剩余工作由业主轮流值日。这种情况在老旧小区、公房转私小区中尤为常见，这类小区的居民普遍没有缴纳物业费的习惯，即便有新物业公司接手，收缴率也难以提升。

对于物业公司而言，撤退只是手段，核心是通过战略收缩改善盈利能力和现金流。业内人士认为，物业企业想要实现长远发展，需做好两件事：一是与母开发商在业务和关联交易层面全面脱钩，摆脱对房地产行业的过度依赖；二是重新梳理核心业务，聚焦高质量项目，提升综合服务能力，从“规模优先”转向“质量优先”。

值得注意的是，即便撤场，物业公司对服务期间拖欠的物业费也不会放弃追缴。张越透露，天力物业撤场后，仍在追缴业主拖欠的物业费，已将多名业主诉至法院；多家物业公司人士表示，未来将以项目为单位，委托法务分批次起诉追讨，通过司法途径维护自身权益。

五、战略重塑：物业行业的“二次生长”

2025年物业企业的集体收缩，是过去近十年行业扩张的必然结果，也是行业从“野蛮生长”向“理性发展”转型的开端。长期而言，物业管理正从房地产的附庸，逐步转向独立的专业服务行业，规模依然重要，但项目质量与运营能力将成为企业竞争的核心。

回顾行业发展历程，2016年前后的规模扩张，依托的是房地产的红利加持；2018年后的上市热潮，催生了“规模至上”的发展逻辑；而2025年的集体撤退，则标志着行业进入“去芜存菁”的调整期。未来，物业企业的核心竞争力，将不再是管理面积的大小，而是服务质量的高低、运营效率的优劣，以及对业主需求的响应能力。

对于业主而言，物业公司的“撤退”或许是短期的阵痛，但长期来看，行业的理性调整有助于提升整体服务质量——只有那些能够提供优质服务、实现可持续盈利的物业公司，才能在行业洗牌中存活下来，最终受益的还是业主。

一场从“规模为王”到“断臂求生”的行业大撤退，正在推动物业行业完成战略重塑。当扩张的狂热褪去，理性与务实成为行业共识，物业行业或许才能真正实现“二次生长”，找到属于自己的可持续发展之路。

作者：恒行娱乐